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Spezialreport zur beabsichtigten "Umwandlung" von bisherigen
Geschlossenen Immobilienfonds in REITs+++
Anlass für diesen Spezialreport ist die Ankündigung
der IC Immobilien Gruppe, mehrere von ihr aufgelegte Geschlossene Immobilienfonds
in einen Real Estate Investment Trust (REIT) einzubringen.
| 09.09.07 IC-Anleger hatten auf Sand
gebaut |
| Ende August hat die
Fair Value Immobilien AG den Inhabern von Anteilen an 15 Geschlossenen
Immobilienfonds aus dem Umfeld der IC-Immobilienfonds ein Angebot
unterbreitet, ihre Fondsanteile zum jeweiligen "inneren"
Wert in Aktien der Fair Value AG zu tauschen. Die Fair Value AG
hat den sog. Vor-REIT-Status beantragt und will noch in diesem Jahr
an die Börse gehen. Ein IPO, dass äussert kritisch unter
der Lupe genommen werden sollte. |
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Dieses Umtauschangebot
"zum inneren Wert" war für die Anleger in den betroffenen
Geschlossenen Immobilien-Fonds ein Augenöffner ersten Ranges.
Erfuhren sie erstmal ganz brutal, dass ihre Investitionen in IC-Fonds
zu großen Teilen in der Sand gesetzt wurden. Einige IC-Beteiligungen
waren im Wert bis auf 3 Prozent der früher investierten Gelder
gesunken. Einige Anleger kamen mit einem blauen Auge davon: der
Wert ihrer IC-Anteile lag bei 85 %. Im Durchschnitt haben die betroffenen
13 400 IC-Fondsanleger aber 61 % ihrer eingezahlten Nennwerte verloren. |
| 12.05.07 Anleger in
IC Immobilienfonds fallen aus allen Wolken |
Seit dem 26. April
2007 werden die Kommanditisten mehrerer Geschlossener Immobilienfonds
der IC Immobilien Gruppe auf ein Angebot vorbereitet, das es in
sich hat:
die IC Immogruppe ("Fondsinitiator") schrieb den Investoren,
dass sie "Ihre Beteiligung kostenfrei und ohne Abschlag zum
inneren Wert
in Aktien der zukünftigen Fair Value REIT-AG" tauschen
können.
Frage, was ist der innere Wert eines Kommanditanteils eines IC-Fonds?
Aufklärung erhält der Anleger auf
Seite 2 des Schreibens: "Der
aktuelle innere Wert der Beteiligung beträgt zum 31.12.2006
... auf Basis des Mittelwertes zweier Verkehrswert-gutachten ca
24,3 % des Nominal-kapitals" (Diese Wertangabe erhielten
z.B. die Kommanditisten des Fonds
IC 14).
Da mussten die Anleger dieses Fonds ganz schön schlucken. Hatten
sie doch 1997/98 100 % + 5 % Agio investiert. Wer also 51.130 Euro
(damals 100.000 D-Mark) investierte, dessen Anlage war inzwischen
auf einen "inneren Wert" von 12.400 Euro geschrumpft.
Das Agio von damals 5.000 D-Mark ist selbstverständlich zusätzlich
abzuschreiben.
Je nach IC-Fonds ergeben sich andere "innere Werte". Besser
kommen die Anleger des Fonds Forum Neuss KG weg. Deren Restkapital
beträgt rund
52 % der ursprünglichen Investition. |
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"Umgewandelt" könnten im Fall der Beteiligung
am IC 14 je 1 Euro "innerer Wert" in je 0,5 Stück
neue Fair Value REIT-Aktie. Dieses Umtauschverhältnis
geht aus den Schreiben der IC-Fondsverwaltung allerdings nicht
klar hervor. Die IC-Anleger verstehen den Brief so, als könnten
sie für je 1 Euro-Restwert ihrer Fondsinvestition dann eine
Fair Value-Aktie erhalten. Das ist aber nicht der Fall. Denn die
Fair Value-Aktien (aufgedruckter Nennwert ist 1 Euro) werden mit
einem Ausgabe-Aufschlag von einem weiteren Euro "ausgegeben".
Und damit noch nicht genug der schlechten Nachrichten! Wer
seine IC-Fonds-Beteiligung kürzer als 10 Jahre im Besitz
hat, der muss 35 % der Ursprungsinvestition als Spekulationsgewinn
versteuern.
Die im wahrsten Sinne des Wortes betroffenen IC-Anleger flüchten
sich in Schönrechnungen. Sie hätten in der Zwischenzeit
auch Steuern gespart und recht gute Ausschüttungen erhalten.
Das stimmt.
Dennoch erscheint ein Umtausch der IC-Fondsanteile in Fair Value-REITs-Aktien
kein Schnäppchen zu sein. Zumindest nicht für die IC-Kommanditisten.
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Brieftext
der IC Immobilien Holding an die Anteilseigner der IC-Fonds
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| 05.05.07 Umwandlung Anteile Geschlossener
Fonds in REITs-Aktien muss gründlich überlegt werden |
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IC Immobilien Holding AG, "Initiator", Anbieter und
Verwalter mehrer Geschlossener Immobilienfonds unterbreitet den
Geldgebern der IC-Fonds das Angebot, ihre bisherige Fondsbeteiligung
in Aktien einer noch zu gründenden Fair Value Reit AG umzuwandeln.
Erste Reaktionen der soeben angeschriebenen Fonds-Anleger waren
offenbar äußerst skeptisch. Kein Wunder. Denn die Preise,
zu denen die Anleger ihre bisherigen Fonds-beteiligungen in Aktien
der Fair Value REIT AG umtauschen könnten, rissen die Angeschriebenen
nicht gerade vom Hocker.
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Nach und nach tröpfeln
einige Detailinformationen zum "Angebot" der IC-Fondsgruppe
an Kommanditisten z.B. des IC-Fonds 14 ein.
So schrieb die Börse Hamburg in ihrem E-Mail-Infodienst:
Zwei unabhängige Sachverständigengutachten
haben festgestellt, dass Anteilseigner für einen ermittelten Wert
von zwei Euro eine Aktie der „Fair Value AG“ bekommen. ... Der REIT
wird zunächst keine Immobilien direkt besitzen, sondern „nur“ Anteile
an geschlossenen Immobilienfonds. Der REIT in der Zielgröße von
rund einer Milliarde Euro wird aber eine Barreserve von etwa 250.
Mio. Euro halten. Damit erworbene Immobilien werden dann direktes
REIT-Eigentum. |
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Brieftext
der IC Immobilien Holding an die Anteilseigner der IC-Fonds
 Direkt
zur Internetseite der IC Fonds GmbH, die für die Umwandlung
ihrer Geschlossenen Fonds in REITs verantwortlich ist.
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